SEI IL PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE DI TIPO INDUSTRIALE? HAI DATO IN LOCAZIONE IL TUO IMMOBILE O HAI INTENZIONE DI FARLO?

ECCO COSA DEVI ASSOLUTAMENTE SAPERE SULLE POLIZZE ASSICURATIVE

(Intervista di Gianluca Capuano a Mauro Boffa – novembre 2020)

Gianluca Capuano: “Ciao, sono Gianluca Capuano dello Studio Immobiliare Be.Ca.,  agenzia specializzata nell’industriale e nel commerciale. Oggi parleremo con un professionista delle assicurazioni: Mauro Boffa. Ciao Mauro e benvenuto”

Mauro Boffa “Ciao, Gianluca”.

G. C.: “Da quanti anni sei nel settore e nel mondo delle assicurazioni?”

M.B.: “Allora, è più giusto dire da quanti anni sono rientrato, nel senso che io mi occupavo di questo tanti anni fa, circa negli anni ’80. Poi una serie di vicende personali mi hanno portato a cambiare settore ed ho ricominciato ad occuparmi di questo settore nel 2010\2012”.

G.C.: “Ok. L’incontro di oggi è appunto per parlare di quelle che possono essere le varie polizze a seconda delle condizioni e delle problematiche che ci sono nel mondo industriale e commerciale. Quindi ti farei subito una domanda: Quali sono i rischi a cui può andare incontro un proprietario nel momento in cui dà in locazione un capannone, un ufficio, un negozio, per mettere a reddito un immobile?”

M.B. “Gianluca, tocchi un tasto molto delicato, nel senso che più o meno tutti sappiamo che cos’è la responsabilità civile. La responsabilità civile è chiaramente un qualcosa che ci porta ad essere responsabili dei danni causati o per colpa o per colpa grave. Quello che però pochi sanno è che in questo caso entra anche in gioco la responsabilità oggettiva. La responsabilità oggettiva configura in una situazione nel quale il soggetto, pur esente da colpe o da dolo, causa in qualità di coinvolgimento, un danno ad una terza parte. Nella fattispecie il proprietario di un immobile, se  esso dedicato ad una civile abitazione o peggio ancora se esso è dedicato ad un’attività, può incorrere in questo tipo di responsabilità. In quanto proprietario dei locali, quindi anche se esente da colpe, ne è oggettivamente responsabile”

G. C. “Okay. Che tipologia di polizze ci sono proprio per andare a coprire questi rischi? Come lavora la polizza proprio per andare a tutelare il proprietario?”

M.B. “Allora, la polizza  di responsabilità civile, quindi RCT/RCO lavora proprio in capo a qualunque forma di responsabilità sia soggettiva sia oggettiva che civile un giudice possa imputare al proprietario di uno stabile, quindi va a coprirlo da qualunque danno economico … quindi chiaramente si va da una responsabilità in quanto vero e proprio proprietario dei muri: la tegola che si stacca e vola sulla macchina o sulla persona, cosa che uno pensa impossibile. E’ successo pochi mesi fa a Verona, purtroppo non era una tegola, ma era una lastra di plexiglas o similari, ha ucciso una persona. In questo caso lui come proprietario ne è responsabile. Diversamente può essere anche una un RCO, quindi non più del fabbricato, ma delle persone che in qualche modo o misura intervengono ad operare all’interno del fabbricato. Quindi sia se chiamate da lui, quindi io chiamo un’impresa delle pulizie (anziché un’impresa edilizia), sia se chiamate dal conduttore…

Perché quello che è importante comprendere è che anche se il sinistro è stato di fatto causato dal locatario, cioè da chi sta effettivamente svolgendo l’attività all’interno del capannone, qualora questa figura non fosse in qualche modo in grado di risarcire il danneggiato, subentra, per la legge, il proprietario dei muri, il proprietario dei locali in quanto si intravede il reato, la possibilità che lui non abbia fino in fondo verificato che la persona che operava all’interno di suoi locali, che di fatto rientrano all’interno della sua responsabilità,nabbia messo in atto tutte le misure atte a non causare danni e quindi a risarcire l’eventuale danneggiato”

G.C. “Ok. Ma il proprietario è obbligato a fare questa assicurazione?

M.B. “No, purtroppo, e qui tocchiamo un tasto dolente. Ma anche perché io spesso quando spiego questa cosa mi guardano stralunati, perché il concetto di responsabilità civile  più o meno, ce l’hanno tutti chiaro. Non fosse altro che per le vetture, tutti sappiamo che ci sono delle polizze che sono obbligatorie. In Italia nella fattispecie sono obbligatorie per determinate professioni, quindi il commercialista, il medico, l’avvocato sono obbligati ad avere una polizza di responsabilità civile. Quindi per assurdo mi viene da dirti che se tu affitti dei locali a una di queste figure sei tranquillo, perché loro per obbligo di legge, devono avere la polizza. Purtroppo sono le uniche situazioni nelle quali nel l’esercizio della propria professione le persone o le società sono tenute ad assicurarsi. Mentre non esiste obbligo di assicurazione per tutte le alte attività. Quindi rasentiamo la follia, nel senso che un perito chimico all’interno di un laboratorio non è tenuto ad averte una polizza di responsabilità civile. Un avvocato sì. Una persona, mi viene in mente, un banalissimo laboratorio orafo, all’interno del quale però c’è gas, ossigeno, c’è di tutto, c’è un cannello, non è obbligato, non è tenuto ad avere una polizza di responsabilità civile. Tu che gli affitti il locale nemmeno sei tenuto ad averla, peccato che se accade qualcosa…”

G.C. “Ne rispondi”

M.B. “Ne sei chiamato in causa. Poi tu,a tua volta, volendo potrai come proprietario fare causa al locatario, ma questo in una fase successiva. Intanto tu sei chiamato in giudizio, in causa”

G.C. “Al conduttore in questo caso, okay”

M.B. “Al conduttore, esatto”

G.C. “Il locatore può far comunque rivalsa sul conduttore”

M.B.“Esatto”

G.C. “Penso che abbiamo, credo esposto tutto a 360 gradi. Non so se vuoi aggiungere qualcosa”

M.B.“Posso aggiungere una cosa fondamentale, che oltretutto la beffa di tutto questo è che questa tipologia di polizze hanno dei costi assolutamente irrisori, rispetto a quello che possono essere poi i canoni.

Stiamo parlando di polizze veramente alla portata di chiunque e che incidono veramente in modo marginale rispetto al valore dell’immobile. E, attenzione, sono chiaramente detraibili a tutti gli effetti da quanto io percepisco di locazione tanto è vero che molti lo inseriscono direttamente nel canone d’affitto, quindi la polizza è intestata a me, proprietario dei muri, ma viene riversato il premio nel canone d’affitto dell’immobile”

G.C. “Ti è capitato nella tua esperienza, oramai di anni, di trovare praticamente proprietà che non sapevano assolutamente nulla riferito all’assicurazione?”

M.B. “Assolutamente sì. E in realtà veramente inimmaginabili; non ne sapevano nulla in realtà dove all’interno si svolgevano delle attività che definire ad alto rischio è dire poco, ecco …”

M.B. “Purtroppo c’è molta ignoranza in materia: quando spiego questo anche agli amministratori di condomini, gli stessi amministratori, non tutti sono consapevoli del rischio. Ma non ne sono consapevoli nemmeno i proprietari degli immobili, perché fino ad adesso abbiamo parlato di aziende, quindi di attività produttive, ma la stessa regola vale anche per i proprietari di casa. Quindi io, proprietario di un alloggio, lo affitto al signor Giovanni. Al signor Giovanni cade una cesoia dal balcone e finisce sulla testa di una bambina o sul tetto di una macchina, io come proprietario di quella casa sono chiamato in causa. Poi sarà mio compito rivalermi sul mio locatario. Però io sono responsabile. Il concetto è che io sono responsabile degli oggetti di mia proprietà, quindi nel momento in cui li affido, in affitto, in locazione a una terza persona, io non posso disinteressarmi di cosa accade lì dentro, perché ne sono responsabile. Questo è il concetto della responsabilità oggettiva. Io non ho colpe se Giovanni ha fatto cadere le cesoie, ma la mia colpa risiede nel fatto che io ho affittato a Giovanni quei locali senza verificare se Giovanni fosse coperto da polizza”.

G.C. “Perfetto, abbiamo parlato dell’argomento in maniera esaustiva. Sicuramente ci incontreremo nuovamente per un nuovi appuntamenti perché il mondo delle assicurazioni è un mondo vario e copre situazioni diverse. Ti saluto e ti ringrazio per essere intervenuto”.

M.B. “Ringrazio te dell’opportunità e ti auguro buone serata, ciao”

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